Q.今月のご相談
 相続した実家の売却を検討しています。そこで、不動産会社に価格の査定を依頼したのですが、「この土地は接道義務を満たしておらず、建物が再建築できない土地なので売却が難しい」といわれました。確かに、前の道は狭いのですが、現時点では実際に家が建っている土地です。この「接道義務」とは一体どういうものなのでしょうか。また、売却したい場合、どのような方法が考えられるのでしょうか?

A-1.ワンポイントアドバイス
 道路に対して一定の長さ以上接した土地でなければ、建物を建築することはできません。これを「接道義務」といいます。この接道義務を満たしていなければ、隣接する土地とあわせて満たすことで、売却がしやすくなります。

A-2.詳細解説
 現在、建物が存在していても、その建物を解体し、新たに建物を建築することができない土地(物件)のことを、「再建築不可物件」といいます。こういった再建築不可物件になる要因の一つとして、ご相談の「接道義務」があります。

1.接道義務とは
 建築基準法では、原則(※)「4メートル以上の幅員の道路に、2メートル以上接していない土地には建築物を建築できない」と定めています。これを「接道義務」といいます。

 古い建物の敷地の場合、建築前に作成された図面上の配置図には間口が2メートルと記載されているにも関わらず、実際には2メートルを下回っていることがあります。恐らくご相談の土地は、そういった事情により、接道義務を満たしていないのではないかと推測致します。

(※)接している道路の幅が4メートル未満だったとしても、道路とみなされる場合があります。
2.売却するには
 この「接道義務」を満たしていない土地は、上記の通り、再建築不可物件となってしまいますので、不動産の価値が著しく下がってしまいます。ご相談のケースのように、価値が下がるどころか、売値がつかないというケースも多く存在します。

 このように、再建築不可物件は建物の建築ができないため、このままの状態で一般の方が購入することは非常に難しいといわざるを得ません。
 ただし、全く手がないわけではありません。
 例えば、お隣の方に購入いただければ、お隣の土地と地続きとなり、(間口が広がることで)接道義務を満たす土地となります。あるいは、お隣の土地の一部をお譲りいただくことで、(間口を広げ)接道義務を満たすことも考えられるでしょう。いずれにせよ、隣地と合わせて検討する必要がありますので、まずはお隣の方にご相談されることがよいのではないでしょうか。

 なお、接道義務には他にも細かい基準があり、自治体によっても基準が異なります。実際に再建築不可物件に該当するのか否かは、専門家に確認の上、判断しましょう。

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